¿Qué es el seguro hipotecario privado?

Una entrada de casa blanca de estilo mediterráneo con números de dirección negros

Credito de imagen: Hunker en asociación con Acme Real Estate

El "estándar de oro" del pago inicial de una casa es del 20 por ciento, pero eso es en gran medida poco realista para el comprador de vivienda moderno (especialmente para los que lo hacen por primera vez). Si estás entrando en el reino de propiedad de vivienda por primera vez y al solicitar una hipoteca con un pago inicial de menos del 20 por ciento, tendrá un aumento en su pago (o, alternativamente, el monto total de los costos de cierre) debido a algo llamado seguro hipotecario privado (PMI).

Los prestamistas requieren un seguro hipotecario privado para los préstamos hipotecarios en los que es más riesgoso invertir, y el PMI es su forma de proteger su inversión. Los costos de PMI están cubiertos por el prestatario y pueden pagarse de más de una manera, y el seguro permanece hasta que el comprador haya ganado el 20 por ciento del valor neto de la vivienda o lo haya pagado en una sola suma en clausura.

Propina

El seguro hipotecario privado (PMI) es un seguro que los prestamistas exigen que los prestatarios obtengan préstamos hipotecarios cuando el pago inicial es inferior al 20 por ciento.

¿Cuánto cuesta el seguro hipotecario privado?

Como regla general, un prestamista requiere un seguro hipotecario privado para cualquier préstamo convencional cuyo pago inicial sea inferior al 20 por ciento, pero algunas otras variables influyen en la decisión. Cuando el prestamista requiere un PMI para el préstamo, puede oscilar entre el 0,25 por ciento y el 2,25 por ciento de su saldo del préstamo cada año, y para determinar en qué extremo de este rango caerán sus primas de PMI, los prestamistas mirar:

  • Tamaño del préstamo
  • Tipo de préstamo (tasa fija o ajustable)
  • Monto del anticipo
  • Plazo del préstamo
  • Puntaje de crédito del prestatario
  • Préstamo convencional o préstamo no convencional (por ejemplo, jumbo)

Para evaluar el riesgo, los prestamistas utilizan un número llamado relación préstamo-valor (LTV), que obtienen dividir el monto del préstamo por el valor de tasación de la propiedad y multiplicar por 100 para obtener un porcentaje. Cuanto menor sea esta proporción, menor será el riesgo, y los prestamistas generalmente consideran un LTV del 80 por ciento o menos lo suficientemente seguro como para renunciar al seguro hipotecario personal. Un LTV más alto significa costos de PMI más altos para el prestatario, especialmente uno con un puntaje de crédito menos que excelente (760 se considera un puntaje excelente).

Fachada de la cabaña al atardecer

Credito de imagen: Jon Lovette / Stone / GettyImages

Formas de pagar los costos del PMI

Cuando los compradores de vivienda Pedir un préstamo que requiere PMI, pueden pagarlo de cuatro formas. La forma más común es que el prestamista simplemente agregue la tarifa al pago mensual de la hipoteca. Continuará pagando esta tarifa hasta que la cantidad adeuda sea inferior al 78 por ciento del valor de tasación. En este punto, la ley requiere que el prestamista deje de cobrar la tarifa.

Una segunda forma de pagar el PMI es mediante una suma global que se agrega a los costos de cierre al comienzo del préstamo, y aunque esto reducirá pagos mensuales, los prestatarios tienen que aportar más efectivo por adelantado y no recuperar nada de este dinero si venden la casa después de unos años.

En un tercer escenario, el prestamista técnicamente paga las primas del PMI y transfiere el costo al prestatario al cobrar una tasa de interés más alta. Debido a que las tasas de interés se determinan al comienzo del préstamo, usted seguirá pagando el PMI incluso después de que su LTV alcance su punto de referencia del 80 por ciento. Sin embargo, el aumento de la tasa de interés a menudo resulta en pagos mensuales más pequeños que los que realiza cuando paga las tarifas del PMI.

La última opción es un híbrido, donde parte de los costos del PMI se pagan por adelantado y parte se transfiere a los pagos mensuales. Esta opción funciona para los propietarios de viviendas con una alta proporción de deuda a ingresos que no pueden afrontar un pago hipotecario mensual elevado. Requiere un pago por adelantado mayor, pero no tanto como sería si cubriera todos los pagos del PMI.

Un préstamo de la FHA requiere MIP

Los préstamos subsidiados por la Administración Federal de Vivienda (FHA, por sus siglas en inglés) están disponibles para quienes compran una vivienda por primera vez y no tienen el puntaje crediticio o el pago inicial para calificar para un préstamo convencional. Todos requieren una prima de seguro hipotecario privado respaldada por la FHA (que se conoce como prima de seguro hipotecario o MIP) en una tasa del 1.75 por ciento del monto del préstamo, que puede pagar por adelantado como parte de los costos de cierre o ingresar a su pagos. Si el prestatario opta por pagar el MIP en su hipoteca mensual, pagará estos costos durante la vigencia del préstamo.

Si obtiene un préstamo de la FHA, también debe pagar una prima mensual, conocida como tarifa MIP, además de la prima original. La prima mensual puede estar entre el 0,45 y el 1,05 por ciento del saldo pendiente del préstamo, según el tamaño y el plazo del préstamo y el pago inicial.

Una mesa para cenar al aire libre por la noche en mayo.

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Cómo dejar de pagar el PMI

Si su puntaje crediticio y sus recursos lo obligan a tomar un préstamo con PMI, básicamente tiene cuatro opciones para deshacerse de él.

No hagas nada:Si continúa haciendo los pagos a tiempo, el monto del préstamo disminuirá gradualmente hasta el punto en que sea el 78 por ciento del valor de la vivienda. Si paga cuotas mensuales, que es la forma más común en que los propietarios pagan el PMI, las cuotas se detienen automáticamente cuando llega a este punto de referencia. Esto está garantizado por la Ley de protección de propietarios de viviendas aprobada por el Congreso en 1998.

Solicitar una cancelación:Cuando el saldo del préstamo ha caído al 80 por ciento del valor de la vivienda, puede solicitar a la compañía de préstamos que cancele las tarifas. Debe estar al día con sus pagos, no tener gravámenes sobre la propiedad y presentar la solicitud por escrito. Es posible que también tenga que pagar una tasación de la vivienda y es posible que el seguro no se cancele si el valor de la vivienda ha disminuido. Hacer pagos más grandes o uno o dos adicionales cada año le ayudará a alcanzar este punto de referencia más rápido.

Refinanciar:Si su casa ha aumentado de valor, el refinanciamiento puede reducir el LVT hasta el punto en que no necesite seguro. Esta estrategia tiene doble sentido si las tasas de interés han bajado porque también obtendrá un préstamo más económico. Por lo general, debe haber sido propietario de la casa durante dos años antes de que los prestamistas consideren eliminar el PMI, lo que se denomina requisito de condimento. No olvide que los costos de cierre de refinanciamiento pueden ser sustanciales, así que asegúrese de sopesar esos costos con los ahorros proyectados por no pagar el PMI.

Vuelva a evaluar su hogar:Si compra una casa en un vecindario en el que los precios están subiendo, puede tener sentido volver a tasar su casa. Si el valor ha aumentado, eso reduce su LTV, quizás lo suficiente como para cancelar el PMI, pero hay un requisito de ocupación mínima. Tiene que vivir en la casa durante un mínimo de 2 años, momento en el que puede eliminar el PMI si el LTV ha caído al 75 por ciento. Después de 5 años, puede solicitar la eliminación del PMI si el LTV ha caído al 80 por ciento. Su casa también puede aumentar de valor debido a las mejoras que realice, como colocar un techo nuevo o agregar una piscina.

Las tasaciones cuestan entre $ 400 y $ 600, pero algunos prestamistas aceptarán la opinión de un corredor autorizado. Esa es una opción más económica, por lo que es bueno consultar con su prestamista.

También hay un requisito mínimo de residencia: debe vivir en la casa durante un mínimo de 2 años, momento en el que puede eliminar el PMI si el LTV ha caído al 75 por ciento. Después de 5 años, puede solicitar la eliminación del PMI si el LTV ha caído al 80 por ciento.

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